간이과세자 부동산 공인중개사 세금계산서 발행/발급 부가세 (10% vs 4%) 정해드립니다.

 

 

 

'직전 연도 모든 사업장의 공급대가 합계액'이 4,800만원 이상인 간이과세자

-> 세금계산서 발급의무가 있습니다.

 

 

 

1. 직전 연도

 

'2023년 연간 공급대가 합계액'이 4,800만원 넘는지로 판단하는 것입니다.

(만일 직전연도에 개업 또는 폐업한 경우에는 12개월로 환산한 금액이 4,800만원 넘는지로 판단합니다.)

 

 

 

2. 모든 사업장

 

여러 사업을 하는 경우에는 공급대가를 합산해서 판단합니다.

 

 

 

3. 세금계산서 발급 대상 기간  : 7.1. ~ 다음해 6.30.

 

 

예를 들어, 2023년 연간 공급대가가 4,800만원을 넘으면

-> '2024년 7월 1일부터 2025년 6월 30일까지' 세금계산서 발급대상이 됩니다.

 

 

 

 

 

간이과세자의 매출세액은 다음과 같이 계산됩니다.
: 공급대가 x 10% x 업종별 부가가치율

부동산 중개사업자의 경우에는 업종별 부가가치율이 40%입니다.
결과적으로 공급대가의 4%만큼 부가가치세를 납부하게 되는거죠.

부동산 중개업자가 세금계산서나 현금영수증을 발급할 때 부가가치세를 어떻게 표시해야 하는지 알아보겠습니다.
간이과세자의 세금계산서의 부가가치세는 10% 일까요, 4% 일까요?

 

 

 

 

그렇다면, 부동산중개업 간이과세자의 세금계산서 부가가치세는 몇%인가?

 

 

 

 

 

Step 1. 간이과세자는 부가가치세를 별도로 받을 수 없다.

 

 

①일반과세자는 부가가치세를 별도로 청구할 수 있습니다.

만약 내 수입이 100만원이면, 부가가치세 10만원을 별도로 해서 : 총 110만원을 청구할 수 있습니다.

 

②간이과세자는 부가가치세를 포함한 금액으로 대가를 받는 것입니다.

부가가치세를 포함해서 100만원을 받거나, 

부가가치세를 포함해서 110만원을 받거나, 혹은

부가가치세를 포함해서 104만원을 받을 수 있는 거죠.

 

이건 부동산 중개업자와 고객이 정하는 것입니다.

즉, 부동산 중개업자와 고객이 계약내용에 따라서 '(부가가치세를 포함한) 중개수수료를 얼마를 받을지' 정하는 거죠.

 

 

 

 

 

 

Step 2. 부가가치세는 무조건 0% 또는 10%

 

 

면세사업자, 세금계산서 발급의무가 없는 간이과세자는 부가가치세를 0원으로 발행하는 것이고요.

이 외에는 세금계산서, 신용카드, 현금영수증 매출 모두 부가가치세는 무조건 10%입니다.

 

예를 들어 부가가치세를 포함해서 100만원을 받기로 한 경우, 세금계산서에는 이렇게 표시해야 합니다.

- 공급가액 909,091원(=100만원 / 1.1)

- 부가가치세 90,909원(=공급가액 x 10%)

 

 

 

 

 

 

Step 3. 부가가치세를 4%만 받을 수 있는 실무적인 방법

 

 

세금계산서에는 부가가치세가 무조건 10%로 표시되는데,

나(공인중개사)는 부가가치율이 40%인 간이과세자라서 부가가치세 신고할 때 결과적으로 4%(=10% x 40%)만 납부한단 말이죠.

 

그럼 세금계산서를 어떻게 발행해야 할까요?

 

 

위와 같이 간이과세자는 부가가치세를 포함한 금액으로 대가를 받는 것이고, 대가는 부동산 중개업자와 고객이 정하는 것이므로,

부가가치세를 4%만큼만 더한 금액으로 받으면 됩니다.

 

예를 들어서, 100만원에 부가가치세 4%를 더한 104만원을 공급대가로 하는 것입니다.

그럼 세금계산서는 이렇게 작성됩니다.

- 공급가액 945,455원(=104만원 / 1.1)

- 부가가치세 94,545원(=공급가액 x 10%)

 

 

나중에 부가가치세 신고할 때 납부세액은 '공급대가 x 부가가치율 x 10%' = 104만원 x 40% x 10% = 41,600원 입니다.

 

 

 

간이과세자는 부가가치세를 별도로 받을 수 없으므로, 부가가치세 4% 또는 10% 등을 녹인 금액을 대가로 해도 상관 없습니다.

 

부가가치세를 4%로 할지 10%로 할지는 세법에 규정될 수 없습니다.

간이과세자의 거래대금은 부가가치세가 포함된 금액이기 때문입니다.

따라서, 공인중개사와 고객이 거래금액(부가가치세 포함해서)을 얼마로 할지 정하면 되는 것입니다.(물론 중개보수 한도 내에서)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

부가가치세법 제30조(세율)

 

 부가가치세의 세율은 10퍼센트로 한다.